Με την ολοκλήρωση της Διαδικασίας Κτηματογράφησης σε πολλές περιοχές της χώρας, το Σύστημα του Υποθηκοφυλακείου έχει πλέον διακοπεί, με αποτέλεσμα αρκετοί πολίτες να ανησυχούν σχετικά με την ακίνητη περιουσία τους. Η αγωνία αυτή έχει να κάνει με τη σωστή αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας στα Κτηματολογικά Βιβλία και Φύλλα των αντίστοιχων Κτηματολογικών Γραφείων. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που πρέπει να λάβουν χώρα διορθώσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 2664/1998. Αυτό είναι αναγκαίο προκειμένου να επιτραπεί η καταχώριση νομικών πράξεων, όπως συμβόλαια αγοραπωλησίας, αποδοχή κληρονομιάς, εγγραφή προσημείωσης υποθήκης και άλλες σχετικές διαδικασίες.
Ανάλογα με τον τύπο του σφάλματος που παρουσιάζεται, οι αρχικές καταχωρήσεις μπορούν να διορθωθούν είτε με εξωδικαστική διαδικασία μέσω Αίτησης Διόρθωσης προδήλου Σφάλματος ή Αίτησης του άρθρου 6 παράγραφος 4 είτε με δικαστικές ενέργειες, όπου για τη διόρθωση απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου και η έκδοση σχετικής απόφασης.
Συνηθισμένα λάθη με δυνατότητα διόρθωσης χωρίς την ανάγκη Δικαστικής Απόφασης, μέσω της Κατάθεσης Αίτησης Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος, περιλαμβάνουν τα εξής:
- Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων δικαιούχου. Αναφέρεται σε περιπτώσεις όπου υπάρχει λάθος στα στοιχεία του δικαιούχου, όπως ΑΦΜ, αριθμός δελτίου αστυνομικής ταυτότητας, διεύθυνση κατοικίας κ.ά.
- Λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου. Περιλαμβάνει καταγραφικά λάθη που παρουσιάζονται στα στοιχεία του συμβολαίου που πρέπει να διορθωθούν.
- Ελλείψεις στον τίτλο κτήσης. Αναφέρεται στη μη αναγραφή του τόμου και αριθμού στον τίτλο κτήσης του δικαιούχου.
- Ελλείψεις στα βάρη (Προσημειώσεις – Κατασχέσεις) στο ΚΑΕΚ. Περιλαμβάνει τη μη αναγραφή των βαρών (Προσημειώσεων – Κατασχέσεων) στο ΚΑΕΚ του ακινήτου.
- Ελλείψεις στην αναγραφή παρακολουθημάτων ή κτισμάτων. Αναφέρεται στη μη αναγραφή πιθανών παρακολουθημάτων ή κτισμάτων, όπως αποθήκες, πάρκινγκ, ή άλλα κτίσματα, χωρίς την αντίστοιχη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η υποβολή Αίτησης Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος αποτελεί το μέσο για τη διόρθωση των λαθών χωρίς την ανάγκη να απαιτηθεί Δικαστική Απόφαση.
Με τις τροποποιήσεις που επήλθαν με το Άρθρο 13 του νόμου 4821/2021 σχετικά με τη Διαδικασία Διόρθωσης Πρόδηλων Σφαλμάτων στις Αρχικές Εγγραφές με την ένδειξη “άγνωστου ιδιοκτήτη,” η τροποποίηση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής για την οποία αναγράφεται το ακίνητο ως “άγνωστου ιδιοκτήτη” είναι τώρα εφικτή υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η διόρθωση αυτή μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη συναίνεση του Δημοσίου, μετά την υποβολή σχετικής αίτησης και τη συνοδευτική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών.
Η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών αναφέρεται στη διαδικασία προσαρμογής των γεωμετρικών στοιχείων ενός ακινήτου όπως αυτά αναγράφονται στα Κτηματολογικά Βιβλία και φύλλα με την πραγματική του θέση, σχήμα, όρια και εμβαδόν. Συχνά, παρατηρούνται ανομοιομορφίες μεταξύ των κτηματολογικών καταγραφών και της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, και αυτό απαιτεί την υποβολή αίτησης διόρθωσης.
Στις περιπτώσεις αυτές, η διόρθωση πραγματοποιείται σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 19 του νόμου. Αυτό σημαίνει ότι, για να πραγματοποιηθεί η διόρθωση, απαιτείται η υποβολή μιας αίτησης, η οποία πρέπει να συνοδεύεται από τους αναγκαίους τίτλους κυριότητας και ένα τοπογραφικό διάγραμμα. Το διάγραμμα αυτό πρέπει να αποτυπώνει τη γεωμετρική μεταβολή που προτείνεται, ενώ η αίτηση πρέπει να περιλαμβάνει τη συναίνεση των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων που επηρεάζονται από τις μεταβολές. Ουσιαστικά, η διαδικασία αυτή απαιτεί συνεννόηση και συναίνεση μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών προκειμένου να επιτευχθεί η σωστή και νόμιμη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου.
Η έμπειρη νομική ομάδα της Δικηγορικής Εταιρείας ΑΝΝΑ Α ΚΟΡΑΚΗ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ, με εξειδίκευση σε ζητήματα Εμπραγμάτου Δικαίου – Ακινήτων και Κτηματολογίου, μπορεί να αποτελέσει πολύτιμο σύμβουλο για την εξακρίβωση λαθών κατά τις Κτηματολογικές Εγγραφές και την προάσπιση των τυχόν θιγόμενων δικαιωμάτων μέσω της κατάθεσης σχετικών Αιτήσεων Διόρθωσης ή της κατάθεσης Αγωγών, έχοντας μέχρι σήμερα αναλάβει με επιτυχία πολλές υποθέσεις Κτηματολογικών Διαφορών.
